非全棟之預售建物評估之應用實例(一)

非全棟之預售建物評估之應用實例
企劃與執行估價師:陳榮源
案由:不動產買賣價格參考
價格日期:110年07月**日
勘查日期:110年07月**日
勘估標的:**市**區**段土地上***建照規劃興建之商辦大樓
地上第二層至第九層辦公室,暨地下第三層至第五層坡道平面停車位共205個
土地持分面積約830坪,房屋面積約5,761坪,平均車位面積7.87坪。
土地分區:「住四」住宅區
估價方法:比較法、土地開發分析法
 
壹、推算程序:
一、土地法定使用管制規定
(一)土地使用分區
勘估標的屬「變更**市主要計畫(第五次通盤檢討)(第二階段)案」計畫範圍內,並依「變更**市**區細部計畫(第二次通盤檢討)案)」
(二)土地使用分區管制要點
1、使用分區:「住四」住宅區
2、土地使用強度:法定建蔽率60%、容積率180%。
二、推算勘估標的土地比較價格
(一)比較標的允建容積率
允建容積明細表
標的
勘估標的
比較標的1
比較標的2
比較標的3
使用分區
第四種住宅區
商四(1)
住(申1)
住四
建蔽率
%
43.28%
80.00%
46.30%
60.00%
基準容積
%
280.35%
320.00%
262.50%
180.00%
綜合設計獎勵
(倍數)
20.00%
0.00%
15.00%
0.00%
容積移轉
(倍數)
31.05%
0.00%
0.00%
0.00%
合計允建容積率
%
453.15%
320.00%
301.83%
180.00%
(二)勘估標的比較價格
經比較調整修正後,勘估標的土地比較價格約為 62.98萬元/坪。
三、推算勘估標的土地開發分析價格
(一)建築規劃概要
本案**市**區**段商辦大樓(地上16層、地下5層)總銷售房屋面積為35,741.69平方公尺(約為10,811.86坪),另有地下層坡道平面停車位共計401個。
(二)比準戶、比準車位選取
依照委託單位所提供之建案面積配算表所載,比準店舖以第一層(銷售面積229.49坪)、比準辦公室以地上第四層(銷售面積720.22坪)、比準停車位以地下二層坡道平面停車位(車位面積7.87坪)為基準進行推算。
(三)土地開發分析結論
總銷售金額
(元)
3,690,436,216
開發建築利潤率
(%)
20
資本利息綜合利率
(%)
3.47
直接成本
(元)
1,625,785,430
間接成本
(元)
401,559,331
總成本
(元)
2,027,344,761
土地總價格
(元)
945,014,571
土地單位價格
(元/坪)
621,048
(四)勘估標的土開價格
經以土地開發分析法推算後,勘估標的土地土開價格約為 62.21萬元/坪。
四、勘估標的土地價格決定
土地單價約為 62.6萬元/坪
評估標的
地號
項目
評估單價
權重
權重值
決定價格
(元/坪)
(%)
(元/坪)
土地
**區**段****地號
等二筆土地
比較價格
629,888
50%
314,944
625,468
土開分析價格
621,048
50%
310,524
五、區分所有建物價格評估(預售屋)
(一)推估程序
因勘估標的非屬全棟建築量體,故依不動產估價技術規則第98條、第99條、以及第48條、第49條等規定,依序進行下列項目之價格或比例之推算:
1、依成本法推算建物成本價格,
2、依區分所有建物推算土地成本價格,
3、區分所有建物房地價格與車位價格決定。
(二)建築開發總成本與利息、利潤
項次
項目
數值(元)
1
營造或施工費
1,625,785,430
2
規劃設計費
32,515,709
3
廣告費、銷售費
184,521,811
4
管理費
147,617,449
5
稅捐及其他負擔
36,904,362
6
資本利息
106,046,539
7
開發或建築利潤
612,030,344
合計
2,745,421,644
 
(三)建物部分拆分總成本及相關費用
項次
項目
總金額(元)
建物部分
建物部分總成本、
拆分比率
利息、利潤
1
營造或施工費
1,625,785,430
100.00%
1,625,785,430
2
規劃設計費
32,515,709
100.00%
32,515,709
3
廣告費、銷售費
184,521,811
63.70%
117,539,616
4
管理費
147,617,449
63.70%
94,031,693
5
稅捐及其他負擔
36,904,362
63.70%
23,507,923
6
資本利息
106,046,539
42.81%
45,398,523
7
開發或建築利潤
612,030,344
63.70%
389,860,751
合計
2,745,421,644
 
2,328,639,645
(四)土地部分拆分總成本及相關費用
(五)地上層建物、地下層建物成本單價分析
本案依地下層平面停車位產品無分配土地權利持分,因而將車位產品之銷售金額定為車位部分之建物成本價格。停車位總銷售金額為485,250,000元總面積3,153.87坪,分析停車位部分之建物成本單價為153,859元/坪。扣除停車位部分之建物成本金額後,所餘金額則歸屬地上層建物(含公設)產品之建物成本價格,總金額為1,843,389,645元,單價為170,497元/坪。
經比較前者(停車位)之實體設施較為平易,後者(辦公室、店鋪等)之實體設施較為繁複,則前者建物成本單價低於後者係為合理,且二者之單價略有差異,差異約為1.66萬元/坪,尚屬適當,因此,就地上層建物產品、停車位產品分析結果定二者之建物成本單價。
產品項目
銷售面積
銷售金額
建物成本分配
推算建物成本單價
(坪)
(元)
(元)
(元/坪)
地上層建物產品
10,811.83
 
1,843,389,645
170,497
車位產品
3,153.87
485,250,000
485,250,000
153,859
合計
13,965.70
 
2,328,639,645
 
 
(六)分層建物成本單價分析
依各地上層樓層高度與標準樓高差異情形,分析核算各層建物單價,其中,第1層樓高調整率26.0%、第2層至第9層樓高調整率3.0%,第10層至第16層無調整。
樓層
產品
銷售面積
樓層高度
計價率
約當計價
面積(坪)
約當計價
占比
地上層
計價金額
建物成本單價
項目
(坪)
(m)
建物成本
(元)
(元/坪)
16F
辦公室
499.26
3.6
100.00%
499.26
0.0452
1,843,389,645
83,330,454
166,908
15F
辦公室
720.22
3.6
100.00%
720.22
0.0652
1,843,389,645
120,210,430
166,908
14F
辦公室
720.22
3.6
100.00%
720.22
0.0652
1,843,389,645
120,210,430
166,908
13F
辦公室
720.22
3.6
100.00%
720.22
0.0652
1,843,389,645
120,210,430
166,908
12F
辦公室
720.22
3.6
100.00%
720.22
0.0652
1,843,389,645
120,210,430
166,908
11F
辦公室
720.22
3.6
100.00%
720.22
0.0652
1,843,389,645
120,210,430
166,908
10F
辦公室
720.22
3.6
100.00%
720.22
0.0652
1,843,389,645
120,210,430
166,908
9F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
8F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
7F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
6F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
5F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
4F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
3F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
2F
辦公室
720.22
4.0
103.00%
741.83
0.0672
1,843,389,645
123,816,743
171,915
1F店鋪
店鋪
229.49
6.7
126.00%
289.16
0.0262
1,843,389,645
48,262,663
210,304
合計
10,811.83
 
11,044.35
 
1,843,389,645
 
 
(七)勘估標的建物成本價格
樓層
產品項目
銷售面積(坪)
建物成本單價(元/坪)
計價金額(元)
9F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
8F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
7F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
6F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
5F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
4F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
3F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
2F
辦公室
720.22
171,915
123,816,743
合計
5761.76
171,915
990,533,946
 
(八)推算土地成本價格(全棟建築量體)
樓層
主建物
附屬建物
當層設施
銷售面積
土地持分
比例
基地面積
持分
面積
面積
土地面積
m2
m2
m2
m2
(坪)
分子
分母
(坪)
(坪)
16F
833.36
 
403.05
1,650.43
499.26
395
10000
1,521.64
60.1
15F
1,278.37
91.67
413.59
2,380.90
720.22
649
10000
1,521.64
98.75
14F
1,278.37
91.67
413.59
2,380.90
720.22
649
10000
1,521.64
98.75
13F
1,278.37
91.67
413.59
2,380.90
720.22
649
10000
1,521.64
98.75
12F
1,278.37
91.67
413.59
2,380.90
720.22
649
10000
1,521.64
98.75
11F
1,260.85
91.67
431.1
2,380.88
720.22
642
10000
1,521.64
97.69
10F
1,260.85
91.67
431.1
2,380.88
720.22
642
10000
1,521.64
97.69
9F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
8F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
7F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
6F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
5F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
4F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
3F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
2F
1,347.60
91.67
344.37
2,380.91
720.22
682
10000
1,521.64
103.78
1F
568.33
 
 
758.64
229.49
269
10000
1,521.64
40.93
BF
(停車位)
 
 
0
0
0
 
 
 
全棟合計
19,817.67
1,283.38
5,674.57
35,741.69
10,811.83
10000
 
 
1,521.64
2F~9F 合計
19,047.28
5,761.76
5456
10000
 
830.21
 
(九)土開法房地價格修正係數
土地價格採計比較法及土開法加權評估之地價時,就全棟建築建物總成本價格、加土地總成本價格(車位除外)總金額為3,211,911,633元。此數即為不含車位之全棟辦公室與店鋪之房地總銷售金額。然於土地開發分析推計全棟房地總銷金額3,205,186,216元,尚未考量土地比較價格加權評估之差異,因此,將二者相比而進行調整修正,修正係數為1.002098292
項次
項目
總成本金額(元)
土開法總銷金額(元)
(車位除外)
運算調整係數
1-1
地上層建物總成本價格
1,843,389,645
 
 
1-2
車位產品總成本價格
485,250,000
 
 
2
土地總成本價格(比較法)
1,368,521,988
 
 
(1-1與2)合計
(車位除外)
3,211,911,633
3,205,186,216
1.002098292

 

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