占用土地地價及租金評估之應用實例
占用土地地價及租金評估之應用實例
企劃與執行估價師：陳榮源
案由：水利設施占用土地評估地價及租金供協議參考
價格日期：108年04月**日
勘查日期：108年04月**日
勘估標的：**鄉**段占用土地範圍共約61坪
土地分區：山坡地保育區農牧用地
估價方法：比較法、積算法
壹、推算程序：
一、推算勘估標的土地交易正常價格
（一）概要
本案占用範圍分屬5筆地號，占用範圍比例均屬少量，因此，以比較法先求取所屬各筆地號土地之正常價格，再按個別條件修正，求取勘估標的之正常價格。
（二）推算內容
選取與勘估標的物之近鄰地區或類似地區、使用性質相同之買賣成交案例作比較，以勘估標的物與比較標的區域因素及個別因素、交易價格日期之條件差異作比較修正
（三）推估價格：總價 885,909 元。
二、勘估標的新訂租約之租金價格
（一）概要
本案以不動產估價技術規則第132條第二款規定方法，以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。
（二）推算內容
在分析案例具有買賣價格及租賃價格時，可直採取萃取法方式求得分析案例之租金收益率，然而，兼具買賣價格與租賃價格之案例稀少，採取直接萃取法有實務上之困難，因此，本案即以比較法推算分析案例之市場正常價格，以代替缺少的買賣價格數值，即用間接方式以萃取法求算租金收益率。
本案選取之租金分析案例有三個，因近鄰地區缺乏租賃比較案例，故採用與勘估標的土地使用性質類似地區案例進行分析。
（三）推估表
|
地號
|
純租金
|
租稅公課
|
管理費
|
積算租金
|
|
(元/年)
|
(%)
|
(%)
|
(元 / 年)
|
|
|
**段***小段A地號
|
4,894
|
6.14%
|
3.00%
|
5,341
|
|
**段***小段B地號
|
8,778
|
6.14%
|
3.00%
|
9,581
|
|
**段***小段C地號
|
4,839
|
6.14%
|
3.00%
|
5,281
|
|
**段***小段D地號
|
4,690
|
6.14%
|
3.00%
|
5,119
|
|
**段***小段E地號
|
275
|
6.14%
|
3.00%
|
300
|
|
合計
|
23,476
|
|
25,622
|
|
三、推算勘估標的使用期間累計租金價格
（一）概要
使用期間：自民國94年12月01日至108年03月31日，核計13年4個月（約為13.33年）即，占用土地期間之租金補償。
（二）推算內容
計算公式：累計年金價格 P =
且，Vi = V1 x (1+g) ^( n-(i-1))
符號及參數值：
n：總期數 = 13.3333
i：第i期
V1：第1期之租金價格。將Vn以租金年增率g回推至第1期。
Vi：第i期之租金價格。以V1*(1+g)^(i-1)計算，其意為，以第1期租金價格乘以(1+租金價格年增率)的(i-1)乘冪。
Vn：第n期之租金價格，即勘估標的之新訂租約租金價格。
Pi：第i期之租金價格推算至期末之終值。
g：租金價格年增率，參考102年9月至107年9月共5年期間**鄉地價總指數增長3.53，考量勘估標的土地類別，以每年 0.5% 核計。
k：資本報酬率，參考中央銀行公告五大銀行平均基準利率(108年4月)2.63%，加一碼 0.25%，定為2.88%。
Vi以期初支付計算，亦即於每期之首日支付當期之租金。
（三）推估表
|
期別
|
年金終值率
|
A地號(占用範圍)
|
B地號(占用範圍)
|
||
|
第 i 期
|
(1+k) ^( n-(i-1))
|
Vi
(第i期價格)
|
Pi
(年金終值)
|
Vi
(第i期價格)
|
Pi
(年金終值)
|
|
第1年
|
1.46020133
|
4,997.37
|
7,297.17
|
8,964.58
|
13,090.09
|
|
第2年
|
1.41932478
|
5,022.36
|
7,128.36
|
9,009.40
|
12,787.27
|
|
第3年
|
1.37959252
|
5,047.47
|
6,963.45
|
9,054.45
|
12,491.45
|
|
第4年
|
1.34097251
|
5,072.71
|
6,802.36
|
9,099.72
|
12,202.48
|
|
第5年
|
1.30343362
|
5,098.07
|
6,645.00
|
9,145.22
|
11,920.19
|
|
第6年
|
1.26694559
|
5,123.56
|
6,491.28
|
9,190.95
|
11,644.43
|
|
第7年
|
1.23147899
|
5,149.18
|
6,341.11
|
9,236.90
|
11,375.05
|
|
第8年
|
1.19700524
|
5,174.93
|
6,194.41
|
9,283.09
|
11,111.90
|
|
第9年
|
1.16349654
|
5,200.80
|
6,051.11
|
9,329.50
|
10,854.84
|
|
第10年
|
1.13092588
|
5,226.81
|
5,911.13
|
9,376.15
|
10,603.73
|
|
第11年
|
1.09926699
|
5,252.94
|
5,774.38
|
9,423.03
|
10,358.43
|
|
第12年
|
1.06849435
|
5,279.20
|
5,640.80
|
9,470.15
|
10,118.80
|
|
第13年
|
1.03858315
|
5,305.60
|
5,510.31
|
9,517.50
|
9,884.71
|
|
第14年(4個月)
|
1.00950929
|
1,777.38
|
1,794.28
|
3,188.36
|
3,218.68
|
|
合計
|
|
84,545
|
|
151,662
|
|
|
期別
|
C地號(占用範圍)
|
D地號(占用範圍)
|
E地號(占用範圍)
|
|||
|
第 i 期
|
Vi
(第i期價格)
|
Pi
(年金終值)
|
Vi
(第i期價格)
|
Pi
(年金終值)
|
Vi
(第i期價格)
|
Pi
(年金終值)
|
|
第1年
|
4,941.23
|
7,215.20
|
4,789.66
|
6,993.86
|
280.7
|
409.88
|
|
第2年
|
4,965.94
|
7,048.28
|
4,813.60
|
6,832.07
|
282.1
|
400.39
|
|
第3年
|
4,990.77
|
6,885.23
|
4,837.67
|
6,674.02
|
283.51
|
391.13
|
|
第4年
|
5,015.72
|
6,725.95
|
4,861.86
|
6,519.62
|
284.93
|
382.08
|
|
第5年
|
5,040.80
|
6,570.35
|
4,886.17
|
6,368.80
|
286.35
|
373.24
|
|
第6年
|
5,066.01
|
6,418.35
|
4,910.60
|
6,221.46
|
287.79
|
364.61
|
|
第7年
|
5,091.34
|
6,269.87
|
4,935.15
|
6,077.54
|
289.23
|
356.18
|
|
第8年
|
5,116.79
|
6,124.83
|
4,959.83
|
5,936.94
|
290.67
|
347.94
|
|
第9年
|
5,142.38
|
5,983.14
|
4,984.63
|
5,799.60
|
292.13
|
339.89
|
|
第10年
|
5,168.09
|
5,844.72
|
5,009.55
|
5,665.43
|
293.59
|
332.02
|
|
第11年
|
5,193.93
|
5,709.51
|
5,034.60
|
5,534.37
|
295.05
|
324.34
|
|
第12年
|
5,219.90
|
5,577.43
|
5,059.77
|
5,406.34
|
296.53
|
316.84
|
|
第13年
|
5,246.00
|
5,448.40
|
5,085.07
|
5,281.27
|
298.01
|
309.51
|
|
第14年(4個月)
|
1,757.41
|
1,774.12
|
1,703.50
|
1,719.70
|
99.83
|
100.78
|
|
合計
|
|
83,595
|
|
81,031
|
|
4,749
|
|
(總計)累計租金價格
|
405,582
|
|||||
貳、評估結論：
|
價格明細表
|
地號
|
A地號
(占用範圍)
|
B地號
(占用範圍)
|
C地號
(占用範圍)
|
D地號
(占用範圍)
|
E地號
(占用範圍)
|
合計
|
|
評估項目
|
占用土地面積(坪)
|
12.12
|
22.42
|
13.52
|
12.83
|
0.76
|
61.65
|
|
土地交易正常價格
|
勘估土地單價(元/坪)
|
15,238
|
14,772
|
13,504
|
13,800
|
13,712
|
|
|
勘估土地總價(元)
|
184,696
|
331,252
|
182,592
|
176,999
|
10,369
|
885,909
|
|
|
新訂租約價格(自108.04.01起每年租金、期初支付)
|
年租金(元)
|
5,341
|
9,581
|
5,281
|
5,119
|
300
|
25,622
|
|
單位面積平均
(元/坪、每年)
|
441
|
427
|
391
|
399
|
397
|
|
|
|
已使用期間之累計租金價格(94年12月1日至108年3月31日)
|
累計租金(元)
|
84,545
|
151,662
|
83,595
|
81,031
|
4,749
|
405,582
|
|
單位面積平均(元/坪)
|
6,975
|
6,763
|
6,182
|
6,318
|
6,279
|
|
參、聲明事項：
一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。
二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。
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