古蹟定著土地估價－共有土地分割專案分析（一）
一、前言
共有土地分割必須考量土地分區或使用地類別、土地利用狀態、共有人數及分配意向之外，最重要的則屬應依據法律規定內容，規劃擇取妥適的分割方案。悖離使用情況現實或違背法律規定之擬分割方案，很可能需要再行調整而耗費時日，例如，在共有可建築土地上分劃出道路之寬度過窄，以致無法發揮土地建築利用的價值等，嗣後可能衍生請求土地通行權等紛爭。
本案二筆土地挫落於**市**區**段，皆屬鄉村區乙種建築用地，已經地方政府公告古蹟定著土地範圍，但土地分區及使用類別並未改定。坐落土地上之古蹟屬文化資產保存法第3條所訂義之有形文化資產，其維護管理及使用受同法第22條以下之規範。依此，經劃設為古蹟定著之私有土地，勢將影響利用價值，因而，第9條第2項規定文化資產所有人對於其財產被主管機關認定為文化資產之行政處分不服時，得依法提起訴願及行政訴訟，並第41條第1項規定古蹟等文化資產定著之土地，其原依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措施，以資平衡財產權之法益。
二、土地基本資料與古蹟定著土地資訊
為符合個資保護規定，以下土地資料除予遮蔽位址資訊之外，並於符合原案推計程序及推計效果的原則下，均予酌量改變。
（一）土地基本資料
|
項次 |
行政區 |
地段 |
地號 |
全宗土地面積 |
使用分區 |
使用地類別 |
|
|
1 |
**市 **區 |
**段 |
(擬)888 |
698.47 ㎡ |
211.29 坪 |
鄉村區 |
乙種建築用地 |
|
2 |
(擬)889 |
5,590.93 ㎡ |
1,691.26 坪 |
鄉村區 |
乙種建築用地 |
||
|
合計 |
6,289.40 ㎡ |
1,902.54 坪 |
|||||
（二）古蹟定著土地資訊
1、古蹟定著土地
即包括（擬）888地號（以下簡稱888地號）、（擬）889地號（以下簡稱889地號），共2筆全部範圍；參見圖示。
2、古蹟本體範圍
包括889地號西側之範圍，如圖示虛線範圍內全部。
3、地上建物及其他地上物，如圖示。
三、分割方案、估價基本條件與最有效使用原則
（一）分割方案
共有人一方主張循法律規定提起訴願及行政訴訟，以解除本案土地之古蹟定著，或為依現實狀態繼續管理使用，因而擬具土地分割方案，分別為甲、乙、丙、丁、道路等5宗土地。分割後各宗土地面積如表列說明，位置如前圖示。
|
擬分割分筆土地編號 |
面積 |
|
|
甲 |
1,542.93 ㎡ |
466.74 坪 |
|
乙 |
2,059.84 ㎡ |
623.10 坪 |
|
丙 |
1,086.34 ㎡ |
328.62 坪 |
|
丁 |
1,0050.64 ㎡ |
317.82 坪 |
|
道路 |
549.65 ㎡ |
166.27 坪 |
|
合計 |
6,289.40 ㎡ |
1,902.54 坪 |
（二）估價基本條件
1、價格日期：
（1）107年07月**日
（2）112年10月**日
2、估價內容
價格日期之分割前、分割後各筆土地價值。
3、估價目的
供分割共有物土地價值參考。
4、價格種類
正常價格。
5、估價條件
依照不動產最有效使用原則評估，並以土地獨立估價為條件，不予考量地上建物對土地價值之影響。
（三）最有效使用原則
依《不動產估價技術規則》第2條規定「最有效使用」為原則，係指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
本案土地業經地方政府劃定古蹟定著土地範圍，依據《文化資產保存法》、《古蹟土地容積移轉辦法》等相關法令規定，本案應屬將原依法可建築之基準容積受到限制部分，移轉至其他地區建築使用，為其最有效之利用情形。
就本案土地分割前、分割後之各區塊土地價值，即以《古蹟土地容積移轉辦法》規定內容進行評估，依其計算公式與土地個別形狀、位置、是否供作私有通路或其他使用情形無關，故不予考量各區塊土地之使用情形等個別因素。
四、估價程序概要
（一）容積移轉各參數分析
1、決定送出基地之基準容積
依《古蹟土地容積移轉辦法》第4條第1項第1款，本案屬未經 依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為準。本案屬乙種建築用地，基準容積率為240%。
2、決定送出基地之公告現值（依毗鄰可建築土地平均計算）
依本案分析結果，888地號、889地號各於107年、112年數值如表列說明。
|
勘估標的 |
**段888地號 |
|
|
毗鄰可建築土地 |
107年 |
112年 |
|
(擬制)887地號 |
33,900 |
38,400 |
|
(擬制)893地號 |
29,100 |
33,000 |
|
公告現值單價平均 |
31,500 |
35,700 |
|
勘估標的 |
** 段889地號 |
|
|
毗鄰可建築土地 |
107年 |
112年 |
|
(擬制)886地號 |
48,200 |
54,600 |
|
(擬制)887地號 |
33,900 |
38,400 |
|
(擬制890地號 |
52,700 |
59,860 |
|
(擬制)段891地號 |
39,300 |
44,500 |
|
(擬制)892地號 |
29,900 |
33,900 |
|
公告現值單價平均 |
40,800 |
46,240 |
3、決定應扣除非古蹟之現有建物面積
按分割前888地號、889地號，並按分割後甲、乙、丙、丁、道路等編號，坐落其上之現有建物如表列說明，並請參閱前揭位置圖。各地上建物依照是否同時具備（1）位置固定性、（2）經濟獨立性、（3）附著永久性等三條件，並按是否屬於古蹟本體範圍之建物，判別扣除面積與否。
|
分割前位置 （段別地號） |
分割後位置 （擬分割 方案編號） |
建物編號 （土地複丈 成果圖） |
建物內容 |
複丈面積 |
容積扣減面積 |
備註 |
|
|
**段889地號 |
甲 |
A |
石窟建築 |
55.52 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
缺乏經濟之獨立性，不予計算 |
|
甲 |
B |
涼亭式建築 |
20.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
缺乏經濟之獨立性，不予計算 |
|
|
甲 |
C |
修道精舍 |
163.00 ㎡ |
163.00 ㎡ |
49.31 坪 |
非古蹟本體範圍之建物 |
|
|
乙 |
D |
*氏**院 |
851.17 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
古蹟本體範圍之建物，不予計算 |
|
|
乙 |
E |
院落1 |
16.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
概括於古蹟本體範圍，不予計算 |
|
|
乙 |
F |
院落2 |
24.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
概括於古蹟本體範圍，不予計算 |
|
|
乙 |
G |
院落3 |
26.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
概括於古蹟本體範圍，不予計算 |
|
|
丙 |
H |
*氏私宅 |
205.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
古蹟本體範圍之建物，不予計算 |
|
|
丙 |
I |
洗手間 |
45.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
古蹟本體範圍之建物，不予計算 |
|
|
道路 |
J |
鐵皮屋 |
53.00 ㎡ |
0.00 ㎡ |
0.00 坪 |
缺乏經濟之獨立性，不予計算 |
|
|
**段888地號 |
丁 |
K |
**路**巷**號 |
63.00 ㎡ |
63.00 ㎡ |
19.06 坪 |
非古蹟本體範圍之建物 |
4、送出基地移出容積換算接受基地移入容積計算公式
依據《古蹟土地容積移轉辦法》第8條第一項：「送出基地移出之容 積，於換算為接受基地移入之容積時，其計算公式如下：接受基地移入容積＝送出基地移出之容積×（申請容積移轉當期送出基地之毗鄰可建築土地平均公告土地現值/申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）」
（二）決定估價方法
勘估標的雖屬鄉村區乙種建築用地，但依照最有效使用原則，本案土地合法、可行之之合理價格推算，應依照前揭容積轉換計算公式，評估其可獲取之容積移轉價格。此屬特別情形，不適合直接以比較法或收益法推算乙種建築用地之價格，而應考量容積價格形成之基礎，主要因素為容積移入後可產生地價之增加多寡。
因此，本案於不同的價格日期，分別採計三個推算接受基地之案例作為比較分析，以比較法與土地開發分析法，推算個別接受基地之容積移轉前、後土地價格差異金額，再換算為接受基地之容積移轉單價，三個比較案例所得容積移轉單價經加權計算後，再依照前揭容積轉換計算公式算得可移出容積數量，推算送出基地之移出容積總價。
五、推計內容概要
（一）價格日期為民國107年07月**日
1、比較標的(接受基地)容積移轉前、後地價推算
（1）比較標的基本資料
|
比較標的 |
移入土地比較標的A1 |
移入土地比較標的A2 |
移入土地比較標的A3 |
|
坐落地號 |
**市**區**段 2*0、2*9地號等2筆 |
**市**區**段 5*4、6*1地號等2筆 |
**市**區**段 2*、2*、3*地號等3筆 |
|
土地面積(坪) |
519.76 |
973.29 |
635.42 |
|
使用分區 |
鄉村區 |
鄉村區 |
鄉村區 |
|
使用地類別 |
乙種建築用地 |
乙種建築用地 |
乙種建築用地 |
|
建蔽率 |
60% |
60% |
60% |
|
基準容基率 |
240% |
240% |
240% |
|
(接受基地) 移入容積應低於% |
20% |
20% |
20% |
|
移入前允建容基率 |
240% |
240% |
240% |
|
移入後允建容基率 |
288% |
288% |
288% |
（2）土地開發分析法推計地價概要
|
比較標的 |
移入土地比較標的A1 |
移入土地比較標的A2 |
移入土地比較標的A3 |
||||
|
容積移入前、後 |
容積移入後 (A11) |
容積移入前 (A12) |
容積移入後 (A21) |
容積移入前 (A22) |
容積移入後 (A31) |
容積移入前 (A32) |
|
|
允建容積率 |
288% |
240% |
288% |
240% |
288% |
240% |
|
|
設計樓層地上 |
10 |
9 |
10 |
9 |
10 |
9 |
|
|
設計樓層地下 |
2 |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|
|
房屋銷售面積 |
(坪) |
2,281.95 |
1,901.62 |
4,372.27 |
3,528.46 |
2,891.25 |
2,409.38 |
|
車位面積 |
(坪) |
456.17 |
157.30 |
755.04 |
267.41 |
456.17 |
157.30 |
|
營建總面積 |
(坪) |
2,738.12 |
2,058.92 |
5,127.31 |
3,795.87 |
3,347.42 |
2,566.68 |
|
銷坪比 |
1.52 |
1.52 |
1.56 |
1.51 |
1.58 |
1.58 |
|
|
房屋銷售單價 |
(元/坪) |
255,632 |
252,243 |
253,467 |
254,951 |
258,252 |
257,460 |
|
土開法推算土地總價 |
(元/坪) |
150,005,167 |
133,067,186 |
280,456,901 |
250,548,931 |
195,479,064 |
175,310,535 |
|
土開法推算土地單價 |
(元/坪) |
288,604 |
256,016 |
288,154 |
257,425 |
307,636 |
275,896 |
|
地價差異比例 |
12.73% |
11.94% |
11.50% |
||||
|
代入比較法調整率 |
12.73% |
11.94% |
11.50% |
||||
（3）接受基地容積單價推計
|
比較標的 |
移入土地比較標的A1 |
移入土地比較標的A2 |
移入土地比較標的A3 |
||||
|
容積移入前、後 |
容積移入後 (A11) |
容積移入前 (A12) |
容積移入後 (A21) |
容積移入前 (A22) |
容積移入後 (A31) |
容積移入前 (A32) |
|
|
土開單價 |
(元/坪) |
288,604 |
256,016 |
288,154 |
257,425 |
307,636 |
275,896 |
|
交易單價 |
(元/坪) |
255,983 |
255,983 |
284,962 |
284,962 |
314,972 |
314,972 |
|
價格指數修正率 |
3.0% |
3.0% |
1.0% |
1.0% |
0.5% |
0.5% |
|
|
允建容積修正率 |
12.73% |
0 |
11.94% |
0 |
11.50% |
0 |
|
|
修正後比較單價 |
(元/坪) |
297,224 |
263,662 |
322,168 |
287,812 |
352,963 |
316,546 |
|
土開法權重 |
60% |
60% |
60% |
60% |
60% |
60% |
|
|
比較法權重 |
40% |
40% |
40% |
40% |
40% |
40% |
|
|
土地單價 |
(元/坪) |
292,052 |
259,075 |
301,760 |
269,580 |
325,767 |
292,156 |
|
總價 |
(元) |
151,797,304 |
134,656,965 |
293,698,869 |
262,378,559 |
206,999,525 |
185,642,581 |
|
總價差 |
(元) |
17,140,340 |
31,320,310 |
21,356,944 |
|||
|
允建容積 |
(㎡) |
4,948.47 |
4,123.73 |
9,266.34 |
7,721.95 |
6,049.64 |
5,041.37 |
|
移轉容積 樓地板面積 |
(坪) |
249.48 |
467.18 |
305.00 |
|||
|
容積單價 |
(元/坪) |
68,703 |
67,041 |
70,022 |
|||
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