全屏蔽土地價格分析（一）
臨路與非臨路之相連土地價格調查分析
作者：陳榮源
一、前言
107年1月間發生大園區中正東路上中油加油站原來入口被封鎖事件，據悉是因為土地糾紛，地主進行抗爭所為(註)。其後，本事務所參與了此事件土地之估價，針對自然人私有之沿街臨路土地進行評估，首次採取不動產市場臨路與非臨路之土地價格差異分析，(以下稱為「全屏蔽土地」價格差異分析)，開啟筆者對於此類土地價格研究的興趣。
及至110年接受北部直轄市財政局委託評估土地讓售估價，於111年3月間完成報告審議程序，所涉及讓售土地多為全屏蔽土地或部分屏蔽土地，在評估過程中也採取不動產市場類似交易案例進行分析比較，期能運用數據分析而獲得貼近於市場實況的可信賴的價格結論。
欲獲取全屏蔽土地交易之資訊實不容易，筆者基於探究實況的動機，在前此已經取得的調查分析資料的基礎上，更於最近二個月以來以公餘之暇努力完成桃園市、新竹縣、新竹市、苗栗縣、台中市自101年至111年第4季交易資料之調查，並作成全屏蔽土地前段、後段地價對比序列表，在適當的運用之下，可能對於參與土地分割之共有人、整合土地利用交易之建築業者或地主、不動產紛爭事件之當事人或律師事務所，有所參考。
二、資料調查
本文依據下列規則進行資料調查：
1、交易資料來源：內政部實價登錄網批次交易資料下載。
2、批次資料期間：101年至111年第4季
3、地籍與土地利用查詢來源：地籍圖資便民系統、國土測繪圖資雲、Google地圖及街景等。
4、基本查詢條件：
（1）價格日期相同
（2）屬土地交易
（3）同一段名或小段名
（4）交易內容為土地1筆
（5）交易單價>0
（6）（交易單價之平均值 / 交易單價之最小值）之比值>1.02
以上均為同時成立之必要條件。
5、進階查詢條件：
（1）同一地段同一日僅有2筆交易
（2）屬全筆移轉
（3）須買方同為一人、賣方為不同人、且地界相連土地之獨立交易
（4）土地使用分區屬都市土地之住宅區或商業區
（5）排除備註欄記載各種特殊交易案例。
6、分析案例選取原則：
（1）全屏蔽前段土地之末端須與後段土地之前端完整相連。
（2）選取前段、後段土地形狀勻稱，合併之面積達適於建築利用，排除深度細長、三角形、面積較小等不適於建築利用之案例。
（3）排除前後段地價高低倒置之不合理案例，(非屬裡地貢獻性質，且僅發現一例)。
（4）僅限於112年1月21日前於地籍圖資網路便民系統能查得前段、後段土地資料與地圖者。
7、符合基本查詢條件之交易案例統計
查詢交易資料自101年至111年第4季統計，各調查區符合基本查詢條件之交易案例筆數統計如下：
（1）桃園市8198筆
（2）新竹縣2223筆
（3）新竹市743筆
（4）苗栗縣2080筆
（5）台中市5797筆
三、調查案例分析
（一）建立全屏蔽前段土地面積比例對應土地單價比例之試算式
符合分析樣本選取原則之案例共選取六個，分布行政區如下：
桃園市大園區1個、桃園市大溪區1個、新竹市1個、苗栗縣三義鄉1個、臺中市沙鹿區1個、臺中市潭子區1個。
首先以大園區案例為基礎，根據此案例交易資料分析結果試定計算式：
L1單價對比 ＝ L1單價 / 前（L1）與後（L2）整體總平均單價
＝ L1o ×（1+R）＝ L1o ×【1+1 / ［（1+N × K）^（1/x）］】
其中，
L1o ＝ 大園區案例前段土地單價與總平均單價之比值
＝ 1.931018166026
R為以大園區案例Ro ＝ 0.00% 為對應之基準總修正率
N 為以大園區案例No ＝ 0 為對應基準之表格序列值，即，
N ＝（前段土地面積與整體土地面積之比值–大園區案例值0.07181344）/ 0.01
K ＝ 0.051037347，x ＝ 2.662 為最佳化試算結果之數值
前述最佳化之意義為：
比較各分析案例試驗結果，使得N＝43時（序列之中間值），後段土地單價對比總平均單價之比值（L2）＝0.75，並使得N＝92時（序列之末端值），L2 ＝ 0.45。序列自-6至92，共99個整數。
（二）試算公式之結果
1、相連土地全屏蔽前段後段地價 示意圖
2、相連土地全屏蔽前段後段地價 序列表
|
序列值 N |
L1面積比 A |
總修正率 R |
L1單價對比 |
L2單價對比 |
|
-6 |
0.012 |
14.72% |
2.2153 |
0.9855 |
|
-5 |
0.022 |
11.70% |
2.1570 |
0.9742 |
|
-4 |
0.032 |
8.96% |
2.1040 |
0.9637 |
|
-3 |
0.042 |
6.44% |
2.0554 |
0.9539 |
|
-2 |
0.052 |
4.13% |
2.0107 |
0.9448 |
|
-1 |
0.062 |
1.99% |
1.9694 |
0.9361 |
|
0 |
0.072 |
0.00% |
1.9310 |
0.9280 |
|
1 |
0.082 |
-1.85% |
1.8952 |
0.9202 |
|
2 |
0.092 |
-3.59% |
1.8618 |
0.9129 |
|
3 |
0.102 |
-5.21% |
1.8304 |
0.9059 |
|
4 |
0.112 |
-6.74% |
1.8009 |
0.8992 |
|
5 |
0.122 |
-8.18% |
1.7730 |
0.8928 |
|
6 |
0.132 |
-9.55% |
1.7466 |
0.8866 |
|
7 |
0.142 |
-10.84% |
1.7217 |
0.8807 |
|
8 |
0.152 |
-12.07% |
1.6980 |
0.8751 |
|
9 |
0.162 |
-13.24% |
1.6754 |
0.8696 |
|
10 |
0.172 |
-14.35% |
1.6539 |
0.8643 |
|
11 |
0.182 |
-15.41% |
1.6334 |
0.8593 |
|
12 |
0.192 |
-16.43% |
1.6138 |
0.8543 |
|
13 |
0.202 |
-17.40% |
1.5950 |
0.8496 |
|
14 |
0.212 |
-18.33% |
1.5770 |
0.8449 |
|
15 |
0.222 |
-19.23% |
1.5597 |
0.8405 |
|
16 |
0.232 |
-20.09% |
1.5431 |
0.8361 |
|
17 |
0.242 |
-20.92% |
1.5271 |
0.8319 |
|
18 |
0.252 |
-21.71% |
1.5117 |
0.8278 |
|
19 |
0.262 |
-22.48% |
1.4969 |
0.8238 |
|
20 |
0.272 |
-23.22% |
1.4826 |
0.8199 |
|
21 |
0.282 |
-23.94% |
1.4688 |
0.8161 |
|
22 |
0.292 |
-24.63% |
1.4554 |
0.8124 |
|
23 |
0.302 |
-25.30% |
1.4425 |
0.8087 |
|
24 |
0.312 |
-25.95% |
1.4299 |
0.8052 |
|
25 |
0.322 |
-26.58% |
1.4178 |
0.8017 |
|
26 |
0.332 |
-27.19% |
1.4060 |
0.7984 |
|
27 |
0.342 |
-27.78% |
1.3946 |
0.7951 |
|
28 |
0.352 |
-28.35% |
1.3835 |
0.7918 |
|
29 |
0.362 |
-28.91% |
1.3728 |
0.7887 |
|
30 |
0.372 |
-29.45% |
1.3623 |
0.7855 |
|
31 |
0.382 |
-29.98% |
1.3521 |
0.7825 |
|
32 |
0.392 |
-30.49% |
1.3422 |
0.7795 |
|
33 |
0.402 |
-30.99% |
1.3326 |
0.7766 |
|
34 |
0.412 |
-31.48% |
1.3232 |
0.7737 |
|
35 |
0.422 |
-31.95% |
1.3140 |
0.7709 |
|
36 |
0.432 |
-32.41% |
1.3051 |
0.7681 |
|
37 |
0.442 |
-32.86% |
1.2964 |
0.7654 |
|
38 |
0.452 |
-33.30% |
1.2879 |
0.7627 |
|
39 |
0.462 |
-33.73% |
1.2796 |
0.7601 |
|
40 |
0.472 |
-34.15% |
1.2715 |
0.7575 |
|
41 |
0.482 |
-34.57% |
1.2636 |
0.7549 |
|
42 |
0.492 |
-34.97% |
1.2558 |
0.7524 |
|
43 |
0.502 |
-35.36% |
1.2482 |
0.7500 |
|
44 |
0.512 |
-35.74% |
1.2408 |
0.7475 |
|
45 |
0.522 |
-36.12% |
1.2336 |
0.7451 |
|
46 |
0.532 |
-36.49% |
1.2265 |
0.7427 |
|
47 |
0.542 |
-36.85% |
1.2195 |
0.7404 |
|
48 |
0.552 |
-37.20% |
1.2127 |
0.7381 |
|
49 |
0.562 |
-37.54% |
1.2060 |
0.7358 |
|
50 |
0.572 |
-37.88% |
1.1995 |
0.7336 |
|
51 |
0.582 |
-38.21% |
1.1931 |
0.7313 |
|
52 |
0.592 |
-38.54% |
1.1868 |
0.7292 |
|
53 |
0.602 |
-38.86% |
1.1806 |
0.7270 |
|
54 |
0.612 |
-39.17% |
1.1746 |
0.7248 |
|
55 |
0.622 |
-39.48% |
1.1686 |
0.7227 |
|
56 |
0.632 |
-39.78% |
1.1628 |
0.7206 |
|
57 |
0.642 |
-40.08% |
1.1571 |
0.7185 |
|
58 |
0.652 |
-40.37% |
1.1515 |
0.7165 |
|
59 |
0.662 |
-40.66% |
1.1459 |
0.7144 |
|
60 |
0.672 |
-40.94% |
1.1405 |
0.7124 |
|
61 |
0.682 |
-41.21% |
1.1352 |
0.7103 |
|
62 |
0.692 |
-41.49% |
1.1299 |
0.7083 |
|
63 |
0.702 |
-41.75% |
1.1248 |
0.7063 |
|
64 |
0.712 |
-42.02% |
1.1197 |
0.7044 |
|
65 |
0.722 |
-42.27% |
1.1147 |
0.7024 |
|
66 |
0.732 |
-42.53% |
1.1098 |
0.7004 |
|
67 |
0.742 |
-42.78% |
1.1050 |
0.6984 |
|
68 |
0.752 |
-43.02% |
1.1002 |
0.6965 |
|
69 |
0.762 |
-43.27% |
1.0955 |
0.6945 |
|
70 |
0.772 |
-43.51% |
1.0909 |
0.6925 |
|
71 |
0.782 |
-43.74% |
1.0864 |
0.6905 |
|
72 |
0.792 |
-43.97% |
1.0819 |
0.6885 |
|
73 |
0.802 |
-44.20% |
1.0775 |
0.6865 |
|
74 |
0.812 |
-44.43% |
1.0732 |
0.6844 |
|
75 |
0.822 |
-44.65% |
1.0689 |
0.6823 |
|
76 |
0.832 |
-44.86% |
1.0647 |
0.6802 |
|
77 |
0.842 |
-45.08% |
1.0605 |
0.6780 |
|
78 |
0.852 |
-45.29% |
1.0564 |
0.6757 |
|
79 |
0.862 |
-45.50% |
1.0524 |
0.6733 |
|
80 |
0.872 |
-45.71% |
1.0484 |
0.6708 |
|
81 |
0.882 |
-45.91% |
1.0445 |
0.6682 |
|
82 |
0.892 |
-46.11% |
1.0406 |
0.6653 |
|
83 |
0.902 |
-46.31% |
1.0368 |
0.6622 |
|
84 |
0.912 |
-46.50% |
1.0330 |
0.6587 |
|
85 |
0.922 |
-46.70% |
1.0293 |
0.6547 |
|
86 |
0.932 |
-46.89% |
1.0256 |
0.6500 |
|
87 |
0.942 |
-47.08% |
1.0220 |
0.6441 |
|
88 |
0.952 |
-47.26% |
1.0184 |
0.6364 |
|
89 |
0.962 |
-47.44% |
1.0149 |
0.6253 |
|
90 |
0.972 |
-47.62% |
1.0114 |
0.6074 |
|
91 |
0.982 |
-47.80% |
1.0079 |
0.5712 |
|
92 |
0.992 |
-47.98% |
1.0045 |
0.4500 |
（三）序列表之應用
以大溪區案例為例說明如下：
1、算得前段土地面積占全體面積之比例 = 0.684210526
2、算得序列值N ＝ 61.23975263 ＝（0.684210526–0.07181344）/ 0.01
3、運用內插法計算N ＝ 61 、62 之 L1單價對比 與 L2 單價對比算得 L1 ＝ 1.176360135，L2 ＝ 0.617886375
4、分別乘以總平均單價即算得前段、後段之單價。
實務上算得之結果為可參考的價格區間，價格之決定仍然受相當因素之相互作用而決定，除買賣雙方議價能力之外，實體上仍受到前後段土地形狀之影響，例如後段土地與前段土地之相連長度小、且後段之遠端較大（稱之倒三角形）時，後段土地之單價會降低；反之，如為相連長度長、且後段之遠端較小時，後段土地之單價會提高。
另外，土地開發經濟價值較高之地段，前段土地之單價可能會提高。至於買方是否有其他相鄰土地合併利用之因素，於實務上亦將影響前後段土地單價之變化。
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