非全棟之預售建物評估之應用實例（二）-力行不動產估價師事務所

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非全棟之預售建物評估之應用實例（二）

（十）調整後全棟建築房地價格

樓層	產品項目	銷售面積	土開分析法評估價格	調整係數	調整後銷售金額
樓層	產品項目	(坪)	(元)	調整係數	(元)
16F	辦公室	499.26	152,515,292	1.002098292	152,835,314
15F	辦公室	720.22	218,050,332	1.002098292	218,507,865
14F	辦公室	720.22	216,085,915	1.002098292	216,539,326
13F	辦公室	720.22	214,121,497	1.002098292	214,570,786
12F	辦公室	720.22	212,157,080	1.002098292	212,602,248
11F	辦公室	720.22	210,192,663	1.002098292	210,633,709
10F	辦公室	720.22	208,228,245	1.002098292	208,665,169
9F	辦公室	720.22	209,404,901	1.002098292	209,844,294
8F	辦公室	720.22	207,410,569	1.002098292	207,845,777
7F	辦公室	720.22	205,416,236	1.002098292	205,847,259
6F	辦公室	720.22	203,421,904	1.002098292	203,848,743
5F	辦公室	720.22	201,427,572	1.002098292	201,850,226
4F	辦公室	720.22	199,433,239	1.002098292	199,851,708
3F	辦公室	720.22	201,427,572	1.002098292	201,850,226
2F	辦公室	720.22	203,421,904	1.002098292	203,848,743
1F	店鋪	229.49	142,471,293	1.002098292	142,770,239
地上層合計		10,811.83	3,205,186,216		3,211,911,633

（十一）全棟建築（區分所有建物）土地持分單價推算

樓層	產品	銷售面積	調整後	建物成本單價	建物成本總價	土地拆算金額	持分	持分土地成本單價
	項目	銷售面積	銷售金額	建物成本單價	建物成本總價	土地拆算金額	土地面積	持分土地成本單價
	項目	(坪)	(元)	(元/坪)	(元)	(元)	(坪)	(元/坪)
16F	辦公室	499.26	152,835,314	166,908	83,330,454	69,504,860	60.1	1,156,391
15F	辦公室	720.22	218,507,865	166,908	120,210,430	98,297,435	98.75	995,369
14F	辦公室	720.22	216,539,326	166,908	120,210,430	96,328,896	98.75	975,436
13F	辦公室	720.22	214,570,786	166,908	120,210,430	94,360,356	98.75	955,502
12F	辦公室	720.22	212,602,248	166,908	120,210,430	92,391,818	98.75	935,568
11F	辦公室	720.22	210,633,709	166,908	120,210,430	90,423,279	97.69	925,618
10F	辦公室	720.22	208,665,169	166,908	120,210,430	88,454,739	97.69	905,467
9F	辦公室	720.22	209,844,294	171,915	123,816,743	86,027,551	103.78	828,972
8F	辦公室	720.22	207,845,777	171,915	123,816,743	84,029,034	103.78	809,714
7F	辦公室	720.22	205,847,259	171,915	123,816,743	82,030,516	103.78	790,456
6F	辦公室	720.22	203,848,743	171,915	123,816,743	80,032,000	103.78	771,198
5F	辦公室	720.22	201,850,226	171,915	123,816,743	78,033,483	103.78	751,940
4F	辦公室	720.22	199,851,708	171,915	123,816,743	76,034,965	103.78	732,682
3F	辦公室	720.22	201,850,226	171,915	123,816,743	78,033,483	103.78	751,940
2F	辦公室	720.22	203,848,743	171,915	123,816,743	80,032,000	103.78	771,198
1F	店鋪	229.49	142,770,239	210,304	48,262,663	94,507,576	40.93	2,308,879
地上層合計		10,811.83	3,211,911,633		1,843,389,645	1,368,521,988	1,521.64	899,370

（十二）勘估標的土地成本價格

將前述各地上層價格表內第2層至第9層予以加計，算得勘估標的辦公室（第2層至第9層）建物持分土地權利面積共計830.21坪，土地成本價格總計644,253,030元，總平均土地成本單價776,013元/坪。

樓層	產品項目	持分土地面積	持分土地成本單價	持分土地成本價格
樓層	產品項目	(坪)	(元/坪)	(元)
9F	辦公室	103.78	828,972	86,027,551
8F	辦公室	103.78	809,714	84,029,034
7F	辦公室	103.78	790,456	82,030,516
6F	辦公室	103.78	771,198	80,032,000
5F	辦公室	103.78	751,940	78,033,483
4F	辦公室	103.78	732,682	76,034,965
3F	辦公室	103.78	751,940	78,033,483
2F	辦公室	103.78	771,198	80,032,000
合計		830.21	776,013	644,253,030

（十三）勘估標的房地價格與車位價格

本案評估過程中，就開發建築產品辦公室、店鋪與車位等項目，採用之比較標的均為適當，比較調整亦為妥適，所決定之土地開發房地產品與車位產品價格，具備優良的可信度，因此，援用為決定勘估標的房地價格之基準。

勘估標的車位包含地下3層12個、地下四層95個、地下5層98個，共計205個平面停車位，依照土地開發分析法車位比較標的比較評估結論，決定地下3層車位單價為125萬元、地下4層為115萬元、地下5層為105萬元，單一車位規劃面積以26.00㎡（約為7.87坪）核計。勘估標的房地價格與車位價格，詳如表列說明：

項目	樓層	面積、數量(坪)、(個)	單價(元/坪)	評估價格
項目	樓層	面積、數量(坪)、(個)	(元/個)	評估價格
辦公室	9F	720.22	291,361	209,844,294
	8F	720.22	288,587	207,845,777
	7F	720.22	285,812	205,847,259
	6F	720.22	283,037	203,848,743
	5F	720.22	280,262	201,850,226
	4F	720.22	277,487	199,851,708
	3F	720.22	280,262	201,850,226
	2F	720.22	283,037	203,848,743
坡道平面	B3	12	1,250,000	15,000,000
車位	B4	95	1,150,000	109,250,000
	B5	98	1,050,000	102,900,000
合計	辦公室	5,761.76	283,655	1,634,786,976
合計	坡道平面車位	205	1,108,048.78	227,150,000

貳、評估結論：

總價：NTD 1,861,937,000

勘估標的價格及分析方式	項目	面積或輛數	單價、營建成本單價或平均單價	勘估價格	備註
勘估標的價格及分析方式	項目	(坪)、(個)	(元/坪)、(元/個)	(元)	備註
依土地價格及建物成本價格	土地成本	830.21	776,013	644,253,030	1、各樓層建物面積依委託人提供分層房屋銷售面積表推估。
	建物成本(辦公室)	5,761.76	171,915	990,533,000	1、各樓層建物面積依委託人提供分層房屋銷售面積表推估。
	建物成本(停車位)	205	1,108,049	227,150,000
	建物成本合計			1,217,683,946	2、辦公室範圍包括第2層至第9層全部。
	勘估標的總價(取概數至千位)			1,861,937,000	2、辦公室範圍包括第2層至第9層全部。
依房屋價格及車位價格	房地價格	5,761.76	283,730	1,634,786,976	3、停車位範圍包括B3層12個、B4層95個、B5層98個，共計205個。
	車位價格	205	1,108,049	227,150,000
	勘估標的總價(取概數至千位)			1,861,937,000

參、本案評估重點：

本案係屬尚未興建之規劃預售辦公室及車位之價格評估，故未採取房屋交易案例直接作為勘估標的之比較標的，就產品屬性而言，本案預售房屋完工期程仍待相當的時日，直接採用房屋比較價格容有商榷。

此外，本案非屬全棟建物交易，必須分析地上層與地下層之差異，以及地上各層之間之差異，同時要處理土地比較價格與土開價格差異所形成之總銷金額之差異。無論就建築成本與土地成本拆分、利潤利息與管銷成本拆分、分層建物成本分析、分層建物之持分土地價格分析、停車位成本分析等各面向，都需要經過一連串縝密的推算，推演過程需要邏輯上的一致性，最終也需要分別列明土地及建物成本價格，以及房屋及車位價格之推算結論。

肆、聲明事項：

一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。

二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。

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