（二）勘估標的比較價格

經比較調整修正後，勘估標的土地比較價格約為 62.98萬元/坪。

三、推算勘估標的土地開發分析價格

（一）建築規劃概要

本案**市**區**段商辦大樓（地上16層、地下5層）總銷售房屋面積為35,741.69平方公尺（約為10,811.86坪），另有地下層坡道平面停車位共計401個。

（二）比準戶、比準車位選取

依照委託單位所提供之建案面積配算表所載，比準店舖以第一層（銷售面積229.49坪）、比準辦公室以地上第四層（銷售面積720.22坪）、比準停車位以地下二層坡道平面停車位（車位面積7.87坪）為基準進行推算。

（三）土地開發分析結論

（四）勘估標的土開價格

經以土地開發分析法推算後，勘估標的土地土開價格約為 62.21萬元/坪。

四、勘估標的土地價格決定

土地單價約為 62.6萬元/坪

五、區分所有建物價格評估（預售屋）

（一）推估程序

因勘估標的非屬全棟建築量體，故依不動產估價技術規則第98條、第99條、以及第48條、第49條等規定，依序進行下列項目之價格或比例之推算：

1、依成本法推算建物成本價格，

2、依區分所有建物推算土地成本價格，

3、區分所有建物房地價格與車位價格決定。

（二）建築開發總成本與利息、利潤

 

（三）建物部分拆分總成本及相關費用

項次	項目	總金額(元)	建物部分	建物部分總成本、
			拆分比率	利息、利潤
1	營造或施工費	1,625,785,430	100.00%	1,625,785,430
2	規劃設計費	32,515,709	100.00%	32,515,709
3	廣告費、銷售費	184,521,811	63.70%	117,539,616
4	管理費	147,617,449	63.70%	94,031,693
5	稅捐及其他負擔	36,904,362	63.70%	23,507,923
6	資本利息	106,046,539	42.81%	45,398,523
7	開發或建築利潤	612,030,344	63.70%	389,860,751
合計		2,745,421,644		2,328,639,645

（四）土地部分拆分總成本及相關費用

（五）地上層建物、地下層建物成本單價分析

本案依地下層平面停車位產品無分配土地權利持分，因而將車位產品之銷售金額定為車位部分之建物成本價格。停車位總銷售金額為485,250,000元總面積3,153.87坪，分析停車位部分之建物成本單價為153,859元/坪。扣除停車位部分之建物成本金額後，所餘金額則歸屬地上層建物（含公設）產品之建物成本價格，總金額為1,843,389,645元，單價為170,497元/坪。

經比較前者（停車位）之實體設施較為平易，後者（辦公室、店鋪等）之實體設施較為繁複，則前者建物成本單價低於後者係為合理，且二者之單價略有差異，差異約為1.66萬元/坪，尚屬適當，因此，就地上層建物產品、停車位產品分析結果定二者之建物成本單價。

 

（六）分層建物成本單價分析

依各地上層樓層高度與標準樓高差異情形，分析核算各層建物單價，其中，第1層樓高調整率26.0%、第2層至第9層樓高調整率3.0%，第10層至第16層無調整。

 

（七）勘估標的建物成本價格

 

（八）推算土地成本價格（全棟建築量體）

 

（九）土開法房地價格修正係數

土地價格採計比較法及土開法加權評估之地價時，就全棟建築建物總成本價格、加土地總成本價格（車位除外）總金額為3,211,911,633元。此數即為不含車位之全棟辦公室與店鋪之房地總銷售金額。然於土地開發分析推計全棟房地總銷金額3,205,186,216元，尚未考量土地比較價格加權評估之差異，因此，將二者相比而進行調整修正，修正係數為1.002098292