可修復之折舊與不動產經濟價值減損判斷
近日閱讀了約40篇關於不動產爭執事件司法判決書案例，其中一案在一審判決鑑定標的經濟性不動價格減損金額3300餘萬元，主要引用不動產鑑定報告書。本案二審調查審理則以｢然仍可認被上訴人在客觀上證明系爭OO房屋因本件OO受損所受交易價值貶損之損害，確有重大困難。｣｢按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情狀，依其所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。｣ 依此，二審判決鑑定標的經濟性價格減損金額約2090餘萬元，(另有租金損失之損害賠償等)。
猶記得106年8月間受相關人徵詢本件之意見，因此閱讀過本案鑑定書的主要內容，最近利用一些時間充電研究，對於本件一審、二審判決書終能閱讀全貌。就本案各式鑑定報告所呈現之結果，誠如二審所指，｢然仍可認被上訴人在客觀上證明系爭OO房屋因本件OO受損所受交易價值貶損之損害，確有重大困難。｣也就是說，經過幾種鑑定報告書，尚難呈現本件房屋交易價值貶損的具體金額，因此由法院依其所得心證定其數額。
依照判決書內容記載，則本件主要鑑定報告書是二審法院推算決定數額的重要因素，其內容及結論仍然極為重要。若以類似可修復之折舊案例判決書個案與本案個別特性比較，在鑑定推算上或仍有值得斟酌探討的空間:
其一，本件房屋依照結構技師公會制定標準提具修復計畫，經施工、改善等過程，最終獲得都發局函准備查，此點也是兩造不爭之事實，記錄於判決書內容。與此類似之案例多有採認因可修復，所以無污名化影響不動產交易經濟價值，近年內包括以下幾個案例都持相似的判斷，反之，採認有不動產交易經濟價值減損的案例則較為少見。茲舉三個案例如下:
- 臺灣臺北地方法院 103 年重訴字第 1005 號民事判決 (民國 108 年 03 月 29 日) (房屋滲漏水事件)
- 臺灣臺北地方法院 106 年訴字第 1875 號民事判決(民國 107 年 10 月 04 日)(「反樑」已被截斷事件)
- 臺灣高等法院 臺中分院 106 年上易字第 30 號民事判決(民國 106 年 04 月 11 日)(房屋室內漏水事件)
其二，假若不動產交易經濟價值受污名化影響而有減損，通常見解為價值減損範圍包含土地與建物結合之價格作為計算基準，而非僅以建物(不含土地)價格為基準。然而，也應當考量鑑定標的的屋齡、建物管理與使用狀況、用途、建物與土地貢獻及分配等，妥適地辨明鑑定不動產的個別特性，給予合理的分析推算。
在直接與建物有關的衡量上，採取的方法可能包括下列二個途徑:
- 在選取比較分析案例用來推算減損比例時即予考量，針對屋齡及剩餘經濟耐用年數、建物結構種類、基地最有效利用程度、以及建物與土地貢獻及分配比之推算等，經過比較分析而給予適當的修正調整，以取得較為妥適的價格減損比例的結論。
- 在鑑定標的不動產價格昻貴的情形下，縱使採用土地與建物結合一體的價格為推算基準，如能詳細考量建物剩餘經濟耐用年數，在此年數內以土地結合建物之價格計算，而將超過耐用年數以後的土地價格予以扣除，應可更為周全地推算出適切的結果。具體計算式如下:
污名化減損金額 = (鑑定標的正常總價 - 依聯合貢獻原則計算剩餘經濟耐用年數後土地總價之折現值) * 價格減損比例
附記:本案坐落繁華商業區，總層數12、位於一層，包含公設之建物總坪數約156坪，未受損時之正常價格約為3 億3192 萬元，核算房屋單價約為 212萬元/坪，建築完成日期依地籍資料無記載，但判決書內記錄屋齡為40年。依照建物持分共有部分之比例推算本案持分土地面積約為14.07坪，但權利人因於同一基地尚有鑑定標的以外建物，對於鑑定標的建物持分土地面積有自己的主張。
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