古蹟定著土地估價－共有土地分割專案分析（五）-力行不動產估價師事務所

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古蹟定著土地估價－共有土地分割專案分析（五）

（6）編號道路

編號道路容積價格計算
送出基地/接受基地	地號		允建容積	已有建物容積（計算用）	淨可移出允建容積	公告現值	交換比	相對移入容積
編號道路	編號道路		299.91	-	299.91	46,240	-	-
土地比較標的B1	市區*段49地號		399.05	-	399.05	20,100	2.300498	918.00
土地比較標的B2	市區*段3地號		399.05	-	399.05	38,200	1.210471	483.03
土地比較標的B3	市區*段55地號等4筆		399.05	-	399.05	38,200	1.210471	483.03
接受基地	地號	容積單價	相對移入容積	容積總價	權重	權重值	送出基地容積總價	土地單價
編號道路	編號道路						53,942,439	324,428
土地比較標的B1	市區*段 49地號	61,715	564.92	56,654,977	33.33%	18,883,104
土地比較標的B2	市區*段 3地號	107,339	297.25	51,848,475	33.33%	17,281,097
土地比較標的B3	市區*段 55地號等4筆	110,394	297.25	53,324,050	33.34%	17,778,238

六、價格結論

價格日期	分割前後	宗地地號/圖示編號	土地面積		移出基地土地總價	土地單價
價格日期	分割前後	宗地地號/圖示編號	平方公尺	坪	元	元/坪
107年07月**日	分割前	**段888地號	698.47	211.29	41,512,648	196,475
		**段889地號	5,590.93	1,691.26	441,768,463	261,207
		合計	6,289.40	1,902.54	483,281,111
107年07月**日	分割後	甲	1,542.93	466.74	117,981,677	252,780
		乙	2,059.84	623.10	164,760,122	264,419
		丙	1,086.34	328.62	86,892,919	264,419
		丁	1,050.64	317.82	69,681,619	219,250
		道路	549.65	166.27	43,964,774	264,419
		合計	6,289.40	1,902.54	483,281,111
112年10月**日	分割前	**段888地號	698.47	211.29	50,933,810	241,064
		**段889地號	5,590.93	1,691.26	542,026,394	320,487
		合計	6,289.40	1,902.54	592,960,205
112年10月**日	分割後	甲	1,542.93	466.74	144,757,239	310,148
		乙	2,059.84	623.10	202,151,902	324,428
		丙	1,086.34	328.62	106,612,988	324,428
		丁	1,050.64	317.82	85,495,638	269,008
		道路	549.65	166.27	53,942,439	324,428
		合計	6,289.40	1,902.54	592,960,205

七、結語

古蹟定著土地依據《文化資產保存法》、《古蹟土地容積移轉辦法》等相關法令規定，可以適當的達到私有財產權保護的目的，同時藉由古蹟本體之保存維護與管理利用，更可增進社會福祇。

本案需採最有效使用原則，評估勘估標的可移出容積之市場正常價格，估價程序上，在價格日期107年與112年各選取相同性質鄉村區乙種建築用地之買賣實例，加權計算其交易單價以及土開法算得之土開單價，進而推算接受基地移入容積之單價，再計算送出基地按照公式可移出容積、土地總價與單價。

推估過程及結果需注意接受基地條件及其移入容積比例之限制，需考量土開法建物產品市場價格之合理性，以及與容積單價之間的高低位序關係，並且需注意土開法推算移入前、後，因允建容積計算得土地單價差異比例關係的合理性。其他，如選取比較標的之適當性，推算分割前、分割後之土地總價應相符等細節，必須設計縝密的計算模式才得以避免失誤。

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