古蹟定著土地估價－共有土地分割專案分析（三）
（5）編號丁
|
編號丁容積價格計算 |
||||||||
|
送出基地/接受基地 |
地號 |
土地面積（計算用） |
允建容積 |
已有建物容積（計算用） |
淨可移出 允建容積 |
公告現值 |
交換比 |
相對 移入容積 |
|
編號丁 |
編號丁（888部分） |
211.29 |
507.09 |
19.06 |
488.03 |
31,500 |
- |
- |
|
編號丁（889部分） |
106.53 |
255.68 |
- |
255.68 |
40,800 |
- |
- |
|
|
編號丁（全部） |
317.82 |
762.76 |
- |
743.71 |
34,697 |
- |
- |
|
|
土地比較標的A1 |
**市**區**段 2*0、2*9地號等2筆 |
317.82 |
762.76 |
19.06 |
743.71 |
25,400 |
1.366032 |
1,015.93 |
|
土地比較標的A2 |
**市**區**段 5*4、6*1地號等2筆 |
317.82 |
762.76 |
19.06 |
743.71 |
25,400 |
1.366032 |
1,015.93 |
|
土地比較標的A3 |
**市**區**段 2*、2*、3*地號等3筆 |
317.82 |
762.76 |
19.06 |
743.71 |
25,400 |
1.366032 |
1,015.93 |
|
接受基地 |
地號 |
容積單價 |
相對 移入容積 |
容積總價 |
權重 |
權重值 |
送出基地 容積總價 |
土地單價 |
|
編號丁 |
編號丁（全部） |
69,681,619 |
219,250 |
|||||
|
土地比較標的A1 |
**市**區**段 2*0、2*9地號等2筆 |
68,703 |
1,015.93 |
69,797,467 |
33.33% |
23,263,496 |
||
|
土地比較標的A2 |
**市**區**段 5*4、6*1地號等2筆 |
67,041 |
1,015.93 |
68,109,292 |
33.33% |
22,700,827 |
||
|
土地比較標的A3 |
**市**區**段 2*、2*、3*地號等3筆 |
70,022 |
1,015.93 |
71,137,659 |
33.34% |
23,717,296 |
||
（6）編號道路
|
編號道路容積價格計算 |
||||||||
|
送出基地/接受基地 |
地號 |
允建容積 |
已有建物容積（計算用） |
淨可移出 允建容積 |
公告現值 |
交換比 |
相對 移入容積 |
|
|
編號道路 |
編號道路 |
299.91 |
- |
299.91 |
40,800 |
- |
- |
|
|
土地比較標的A1 |
**市**區**段2*0、2*9地號等2筆 |
399.05 |
- |
399.05 |
25,400 |
1.606299 |
640.99 |
|
|
土地比較標的A2 |
**市**區**段5*4、6*1地號等2筆 |
399.05 |
- |
399.05 |
25,400 |
1.606299 |
640.99 |
|
|
土地比較標的A3 |
**市**區**段2*、2*、3*地號等3筆 |
399.05 |
- |
399.05 |
25,400 |
1.606299 |
640.99 |
|
|
接受基地 |
地號 |
容積單價 |
相對 移入容積 |
容積總價 |
權重 |
權重值 |
送出基地 容積總價 |
土地單價 |
|
編號道路 |
編號道路 |
43,964,774 |
264,419 |
|||||
|
土地比較標的A1 |
**市**區**段 2*0、2*9地號等2筆 |
68,703 |
442.62 |
44,037,868 |
33.33% |
14,677,821 |
||
|
土地比較標的A2 |
**市**區**段 5*4、6*1地號等2筆 |
67,041 |
442.62 |
42,972,734 |
33.33% |
14,322,812 |
||
|
土地比較標的A3 |
**市**區**段 2*、2*、3*地號等3筆 |
70,022 |
442.62 |
44,883,446 |
33.34% |
14,964,141 |
||
（二）價格日期為民國112年12月**日
1、比較標的（接受基地）容積移轉前、後地價推算
（1）比較標的基本資料
|
比較標的 |
移入土地比較標的B1 |
移入土地比較標的B2 |
移入土地比較標的B3 |
|
坐落地號 |
**市**區**段4*9地號 |
**市**區**段3*地號 |
**市**區**段5*5地號等4筆 |
|
土地面積(坪) |
439.90 |
535.77 |
294.11 |
|
使用分區 |
鄉村區 |
鄉村區 |
鄉村區 |
|
使用地類別 |
乙種建築用地 |
乙種建築用地 |
乙種建築用地 |
|
建蔽率 |
60% |
60% |
60% |
|
基準容基率 |
240% |
240% |
240% |
|
(接受基地) 移入容積應低於% |
10% |
20% |
20% |
|
移入前允建容基率 |
240% |
240% |
240% |
|
移入後允建容基率 |
264% |
288% |
288% |
（2）土地開發分析法推計地價概要
|
比較標的 |
移入土地比較標的B1 |
移入土地比較標的B2 |
移入土地比較標的B3 |
||||
|
容積移入前、後 |
容積移入後 (B11) |
容積移入前 (B12) |
容積移入後 (B21) |
容積移入前 (B22) |
容積移入後 (B31) |
容積移入前 (B32) |
|
|
允建容積率 |
264% |
240% |
288% |
240% |
288% |
240% |
|
|
設計樓層地上 |
10 |
10 |
10 |
9 |
10 |
8 |
|
|
設計樓層地下 |
2 |
2 |
2 |
1 |
2 |
1 |
|
|
房屋銷售面積 |
(坪) |
1,937.79 |
1,804.13 |
2,419.88 |
2,016.56 |
1,279.90 |
1,177.78 |
|
車位面積 |
(坪) |
298.87 |
298.87 |
456.17 |
157.30 |
298.87 |
102.25 |
|
營建總面積 |
(坪) |
2,236.66 |
2,103.00 |
2,876.05 |
2,173.86 |
1,578.77 |
1,280.03 |
|
銷坪比 |
1.67 |
1.71 |
1.57 |
1.57 |
1.51 |
1.67 |
|
|
房屋銷售單價 |
(元/坪) |
58,379,895 |
59,839,541 |
86,155,681 |
86,356,730 |
46,292,536 |
50,999,006 |
|
土開法推算土地總價 |
(元/坪) |
145,189,615 |
138,697,609 |
261,719,451 |
233,975,182 |
143,706,979 |
128,890,332 |
|
土開法推算土地單價 |
(元/坪) |
330,053 |
315,295 |
488,490 |
436,706 |
488,624 |
438,245 |
|
地價差異比例 |
4.68% |
11.86% |
11.50% |
||||
|
代入比較法調整率 |
4.68% |
11.86% |
11.50% |
||||
（3）接受基地容積單價推計
|
比較標的 |
移入土地比較標的B1 |
移入土地比較標的B2 |
移入土地比較標的B3 |
||||
|
容積移入前、後 |
容積移入後 (B11) |
容積移入前 (B12) |
容積移入後 (B21) |
容積移入前 (B22) |
容積移入後 (B31) |
容積移入前 (B32) |
|
|
土開單價 |
(元/坪) |
330,053 |
315,295 |
488,490 |
436,706 |
488,624 |
438,245 |
|
交易單價 |
(元/坪) |
297,348 |
297,348 |
391,998 |
391,998 |
450,008 |
450,008 |
|
價格指數修正率 |
7.0% |
7.0% |
10.0% |
10.0% |
10.0% |
10.0% |
|
|
允建容積修正率 |
4.68% |
0 |
11.86% |
0 |
11.50% |
0 |
|
|
修正後比較單價 |
(元/坪) |
333,054 |
318,162 |
482,329 |
431,198 |
551,914 |
495,009 |
|
土開法權重 |
60% |
60% |
60% |
60% |
60% |
60% |
|
|
比較法權重 |
40% |
40% |
40% |
40% |
40% |
40% |
|
|
土地單價 |
(元/坪) |
331,253 |
316,442 |
486,025 |
434,503 |
513,940 |
460,951 |
|
總價 |
(元) |
145,717,890 |
139,202,256 |
260,399,228 |
232,794,746 |
151,152,602 |
135,568,192 |
|
總價差 |
(元) |
6,515,634 |
27,604,482 |
15,584,410 |
|||
|
允建容積 |
(㎡) |
3,839.11 |
3,490.10 |
5,100.91 |
4,250.76 |
2,800.08 |
2,333.40 |
|
移轉容積樓地板面積 |
(坪) |
105.58 |
257.17 |
141.17 |
|||
|
容積單價 |
(元/坪) |
61,715 |
107,339 |
110,394 |
|||
2、分割前各筆土地移出容積價格推計
（1）888地號
|
888地號容積價格計算 |
||||||||
|
送出基地/接受基地 |
地號 |
允建容積 |
計算已有 建物容積(坪) |
淨可移出 允建容積(坪) |
公告現值 |
交換比 |
相對 移入容積 |
|
|
**段888地號 |
**段888地號 |
507.09 |
19.06 |
488.03 |
35,700 |
|||
|
土地比較標的B1 |
**市**區**段4*9地號 |
507.09 |
19.06 |
488.03 |
20,100 |
1.776119 |
866.80 |
|
|
土地比較標的B2 |
**市**區**段3*地號 |
507.09 |
19.06 |
488.03 |
38,200 |
0.934555 |
456.09 |
|
|
土地比較標的B3 |
**市**區**段5*5地號等4筆 |
507.09 |
19.06 |
488.03 |
38,200 |
0.934555 |
456.09 |
|
|
接受基地 |
地號 |
容積單價 |
相對 移入容積 |
容積總價 |
權重 |
權重值 |
移出基地 容積總價 |
每坪 土地單價 |
|
**段888地號 |
**段888地號 |
50,933,810 |
241,064 |
|||||
|
土地比較標的B1 |
**市**區**段 4*9地號 |
61,715 |
867 |
53,495,057 |
33.33% |
17,829,902 |
||
|
土地比較標的B2 |
**市**區**段 3*地號 |
107,339 |
456 |
48,956,637 |
33.33% |
16,317,247 |
||
|
土地比較標的B3 |
**市**區**段 5*5地號等4筆 |
110,394 |
456 |
50,349,911 |
33.34% |
16,786,660 |
||
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