全屏蔽土地價格分析（二）-力行不動產估價師事務所

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全屏蔽土地價格分析（二）

（四）實測比較分析案例

基於前述分析案例選取原則，包含大園區中園段供基礎案例之外，將另五個案例資料依照試算式算得L1值、L2值，與序列表對應之值比較，比較試算值與序列表之間差異程度，以觀察序列表的應用價值。

本節內容所述交易案例均屬真實，惟基於法令規定因素，將地段地號遮蔽、交易日期（以年表示）、面積以大於或小於某數表示，並於案例地籍位置示意圖簡化為周圍地籍界線、道路界線之關係。大園區之案例作為試算公式之基礎，於各資料明細均予明示。

1、桃園市大園區中園段

地號：中園段371、372地號，交易後二筆合併為371地號，原371地號交易面積 8.13平方公尺其範圍與二側地籍連接線圖測面積吻合，故予推論為全屏蔽之前段土地。前段土地面積比例較小，後段土地面積比例較大。

相關之統計分析數值如表列，本案例因屬試算公式之基礎，故試算結果與序列表數值相同。

調查記錄	行政區	交易年月日	土地使用分區	土地位置	土地移轉總面積（平方公尺）
全屏蔽前段	大園區	1100217	住宅區	中園段371地號	8.13
已併入371地號	大園區	1100217	住宅區	中園段372地號	105.08
前/後	面積	面積比	單價	整筆總價	合併平均單價
前段	8.13	0.071813	332,595	2,703,997
後段	105.08	0.928187	159,832	16,795,147
合計	113.21	1		19,499,144	172,239
備註	後段土地372地號已與前段土地371地號合併
n值	0.00
計算值		序列表值	計算/序列表
前段	1.931011952	1.931016578	1.0000
後段	0.927967956	0.927967132	1.0000

本案例位置示意圖如下：

2、桃園市大溪區**段

本案前段土地面積較大，後段土地面積較小，相關之統計分析數值如表列，顯示前段土地價格比例高於序列表，而後段土地價格比例低於序列表，可能原因與全宗土地較為狹長，使後段土地位置處於遠離街道有關。

調查記錄	行政區	交易年	土地使用分區	土地位置	土地移轉總面積（平方公尺）
全屏蔽後段	大溪區	111年	商業區	段*地號	<100
全屏蔽前段	大溪區	111年	商業區	段*地號	>150
前/後	面積	面積比	合併平均單價
前段	>150	0.684211
後段	<100	0.315789
合計	>200	1	>80000
備註
n值	61.24
計算值		序列表值	計算/序列表
前段	1.176360135	1.133915163	1.0374
後段	0.617886375	0.709868579	0.8704

本案例位置示意圖如下：

3、新竹市**段

本案前段土地面積較大，後段土地面積較小，相關之統計分析數值如表列，顯示前段土地價格比例接近於序列表，而後段土地價格比例略高於序列表。

調查記錄	行政區	交易年	土地使用分區	土地位置	土地移轉總面積（平方公尺）
全屏蔽前段	新竹市(東區)	109年	第一種住宅區	段*地號	>150
全屏蔽後段	新竹市(東區)	109年	第一種住宅區	段*地號	<100
前/後	面積	面積比	合併平均單價
前段	>150	0.7651695
後段	<100	0.2348305
合計	>250	1	>170000
備註
n值	69.34
計算值		序列表值	計算/序列表
前段	1.0871293	1.0939767	0.9937
後段	0.7160988	0.6938114	1.0321

本案例位置示意圖如下：

4、苗栗縣三義鄉**段

本案前段土地面積較大，後段土地面積較小，相關之統計分析數值如表列，顯示前段土地價格比例略低於序列表，而後段土地價格比例高於序列表，即前段與後段之價格差異程度較小，可能與其位置非屬繁榮地段有關。

調查記錄	行政區	交易年	土地使用分區	土地位置	土地移轉總面積（平方公尺）
全屏蔽前段	三義鄉	106年	住宅區	段*地號	>100
全屏蔽後段	三義鄉	106年	住宅區	段*地號	<50
前/後	面積	面積比	合併平均單價
前段	>100	0.880485
後段	<50	0.119515
合計	>100	1	<20000
備註
n值	80.867185
計算值		序列表值	計算/序列表
前段	1.0262949	1.0449954	0.9821
後段	0.8062817	0.6685233	1.2061

本案例位置示意圖如下：

5、台中市沙鹿區**段

本案前段土地面積與後段土地面積較為相當，相關之統計分析數值如表列，顯示前段土地價格比例略低於序列表，而後段土地價格比例略高於序列表。

調查記錄	行政區	交易年	土地使用分區	土地位置	土地移轉總面積（平方公尺）
全屏蔽前段	沙鹿區	109年	第二種住宅區	段*地號	>300
全屏蔽後段	沙鹿區	109年	第二種住宅區	段*地號	>300
前/後	面積	面積比	合併平均單價
前段	>300	0.53839052
後段	>300	0.46160948
合計	>700	1	>40000
備註
n值	46.6578
計算值		序列表值	計算/序列表
前段	1.1940313	1.22190801	0.9772
後段	0.77369483	0.74120333	1.0438

本案例位置示意圖如下：

6、台中市潭子區**段

本案前段土地面積小，後段土地面積較大，相關之統計分析數值如表列，顯示前段土地價格比例甚接近於序列表，而後段土地價格比例亦甚接近於於序列表，此可能與土地位於繁榮地段有關。

調查記錄	行政區	交易年	土地使用分區	土地位置	土地移轉總面積（平方公尺）
全屏蔽前段	潭子區	111年	住宅區	段*地號	<100
全屏蔽後段	潭子區	111年	住宅區	段*地號	>300
前/後	面積	面積比	合併平均單價
前段	<100	0.11838876
後段	>300	0.88161124
合計	>400	1	>90000
備註	後段土地分割新增***-1地號5.38平方公尺
n值	4.657576
計算值		序列表值	計算/序列表
前段	1.7949389	1.78252965	1.0070
後段	0.89325019	0.8992983	0.9933

本案例位置示意圖如下：

四、結語

本文首次嘗試藉由同一日相連土地之交易記錄，探討市場上買賣雙方對於全屏蔽土地前、後段地價之差異，試擬最佳化計算式並作成地價對比序列表。經由六個案例分析比較，序列表對於前段土地單價比例之擬算效果較佳，對於後段土地單價比例之模擬試算價格則略為偏低。此外，對於繁榮地段前、後段土地單價比例，序列表具有甚為良好的擬算效果，例如與大園區類似的，位於繁榮地段的新竹市**段，以及潭子區**段案例。

其他如，大溪區**段案例可能因為後段土地較為深入裡地，致後段土地單價比例甚低於序列表值；三義鄉**段案例位處非繁榮地段，前、後段土地單價之差距較為縮小；沙鹿區**段案例位於繁榮地段鄰近外圍，前、後段土地單價之比例與序列表之擬算值略有差異。

此類交易案例經過一段時日後即已合併分割，無法直接於公開圖資網站查得地籍，且受資訊分析查詢技術之限，本文歷經數千筆潛在分析資訊中，最終僅獲得極少量的比較驗證案例。後續若仍有餘暇，筆者仍希望搜集更多的交易案例，進行比較研究，待資料集數量較多時，或精進模擬試算模式，以期獲得更為可靠的成果。

五、聲明

（一）本文內容及相關序列表數值，純係分析研究，並不具備對任何具體事件直接引用的功能。具體事件之土地價格評估仍應遵循法律規定，依個別事件之條件妥善地進行。

（二）本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。

註、引述來源

「我愛大園」粉絲專頁 2018/1/28 https://www.facebook.com/ILoveDayuan/posts/1700601109960537/